• Lifestyle Management

Što definira cijenu nekretnina?

Trenutno je tržište nekretnina iznimno aktivno, stoga ako se nalazite u situaciji da želite prodati ili kupiti neku nekretninu potrebno je uzeti u obzir određene faktore koji definiraju cijenu nekretnine.


Kako bi lakše našli ono što želite ili pak postavili najbolju cijenu za svoju nekretninu, uvijek se dobro konzultirati stručnjacima kao što su agencije za nekretnine koje najbolje poznaju trenutno tržište nekretnina. S obzirom na dugogodišnje iskustvo rada na tržištu nekretnina, agencije će vas uputiti u pravilno definiranje cijena kako bi vam pomogli da postignete ono što želite. Također će vas uputiti u sve potrebne procedure tijekom kupoprodaje i pružiti potpunu podršku u cjelokupnom procesu.


Za početak definiranja prave cijene treba razdijeliti fiksne faktore od varijabilnih faktora koji utječu na cijenu. Fiksni faktori koji definiraju cijenu su nepromjenjivi i na njih se ne može utjecati, dok varijabilni su promjenjivi. Za pravilno definiranje cijene najbolje bi bilo započeti obradom fiksnih faktora nekretnine.


Pod fiksne podrazumijevamo lokaciju, površinu nekretnine ili etaže (kat) na kojoj se nalazi stan i okućnica.


Lokacija


“Location, location, location.”, sigurno ste čuli više puta za ovu popularnu uzrečicu. Identično namješten stan na istom katu i iste kvadrature u Splitu i u Solinu neće imati isto kretanje cijena po metru kvadratnom. To je iz jednostavnog razloga jer u ovom primjeru cijenu definira upravo lokacija. Također, nekretnine uz more ili u popularnim gradovima i njihovim strogim centrima redovito će postizati višu cijenu nego li u odnosu na okolnija mjesta. Ovdje treba voditi računa i o poziciji nekretnine (etaži) ukoliko se radi o zgradi ili kući na više katova.


Površina nekretnine


Na istoj lokaciji ili u istoj zgradi stanovi različite kvadrature ne moraju imati istu cijenu po kvadratu, zbog različite ukupne površine. To je zato što faktor površine definira cijenu nekretnine. Glavni i sporedni dijelovi nekretnine imaju drugačije koeficijente za obračun ukupne površine.


Ova podjela je nastala iz razloga jer nemaju svi dijelovi u stanu jednaku vrijednost i korisnost. Što to znači? Primjer: Ukupna neto površina stana s lođom će se obračunati na način, da će se glavni dijelovi stana računati po koeficijentu 1, a lođa po koeficijentu 0,75 . Dakle, ukoliko imate stan površine 50 metara kvadratnih s lođom, pri čemu je lođa 10 m2, ukupna neto površina tog stana će iznositi 47,5 m2, odnosno lođa s koeficijentom će biti 7.5 m2, iako je njena stvarna površina veća.


Okućnica


Okućnica podrazumijeva zemljište oko kuće ili zgrade. Ona definira cijenu ovisno kako je uređena, kolika joj je površina i topografija te parkirna mjesta ili garaža.



Varijabilni faktori su utjecaji na cijenu koju su promjenjivi i kojima se možemo prilagoditi prilikom definiranja cijene.

Oni uključuju trenutno stanje na tržištu, uređenje i stanje nekretnine, starost nekretnine i željeno vrijeme realizacije kupnje/prodaje.


Stanje na tržištu i trendovi


Gospodarske, političke i pravne situacije su ono što će utjecati na zakone ponude i potražnje na tržištu nekretnina. Kada je potražnja nekretnina veća od ponude posljedično će utjecati na povećanje cijene nekretnina.


U 2021. zbog rasta stope inflacije i niskih kamatnih stopa na kredite, nastavio se trend povećane potražnje za nekretninama što je uzrokovalo i nastavak rasta cijena. Također, svaki četvrti kupac stambene nekretnine je bio stranac.

Prema Njuškalo statistici prosječna cijena stanova po kojoj se nude stanovi na prodaju u Splitu u 3. mjesecu 2022. je bila 3200 Eura po metru kvadratnom.


Uređenje i stanje nekretnine


Uređenje nekretnine je jedna od stavki na koju možete utjecati kako bi postigli bolju cijenu. Noviji namještaji i uređaji, te dodatni sadržaji poput jacuzzija, bazena i podnog grijanja postavljaju veće cijene nekretnina.


Stanje se odnosi na to je li nekretnini potrebna adaptacija ili je spremna na useljenje. Nekretnine kojima je potrebna adaptacija cjenovno će biti niže jer je kupac taj koji snosi te troškove adaptiranja.


Starost nekretnine


Cijene novogradnje često će biti skuplje u odnosu na nekretnine starije gradnje. Međutim, ne mora ni to biti slučaj ukoliko se radi u potpunosti renoviranoj i adaptiranoj nekretnini unazad nekoliko godina.


Željeno vrijeme realizacije kupnje/prodaje


Na željeno vrijeme realizacije prodaje utjecat će prilagodba cijene po prethodno navedenim faktorima. Ukoliko ste u situaciji da želite postići veću cijenu od trenda za vašu nekretninu, za realizaciju prodaje vjerojatno ćete čekati duže od uobičajenog. Osim toga na realizaciju prodaje djeluje i sezonska potražnja za nekretninama, npr. zimi je tržište dosta manje aktivno u odnosu na proljeće.


Ovo pravilo "pravog trenutka" je primjenjivo i u slučaju kupnje. Što znači ako raspolažete s određenim budžetom za kupnju, a npr. tražite nekretninu u trenutku APN subvencija budite spremni na veće cijene zbog trenutne povećane potražnje.